Wybór odpowiedniej przestrzeni dla działalności gospodarczej to jedno z najważniejszych zadań każdego przedsiębiorcy. Niezależnie od tego, czy planujemy otworzyć biuro, sklep, punkt gastronomiczny czy magazyn, lokal musi spełniać szereg wymagań prawnych. Te wymogi dotyczą między innymi jego wysokości. Przepisy budowlane i te związane z bezpieczeństwem pracy jasno określają, jakie minimum musi zostać zachowane. Właściwa wysokość pomieszczeń wpływa na komfort użytkowania, jakość powietrza oraz możliwość instalacji niezbędnych systemów. Spełnienie norm to podstawa legalnego i bezpiecznego prowadzenia biznesu.
Minimalna wysokość lokali usługowych i użytkowych w Polsce jest określana przede wszystkim przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych budynków oraz Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy.
Podstawę prawną dla norm wysokości stanowią wymagania dotyczące budynków i ich usytuowanie, a konkretnie przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Te warunki techniczne mają zastosowanie do wszelkich obiektów budowlanych i związanych z nimi urządzeń.
Zasadnicze znaczenie mają także normy bezpieczeństwa i higieny pracy, uregulowane w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy w zakładach pracy określają przepisy. Przepisy te dotyczą pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Pomieszczenie takie to przestrzeń z dachem i ścianami, trwale wydzielona, gdzie ludzie przebywają dłużej niż przez 4 godziny dziennie (stały pobyt) lub od 2 do 4 godzin dziennie (czasowy pobyt). Konieczne jest, aby pomieszczenia przeznaczone na pobyt człowieka spełniały wymaganiom określonym przez prawo, odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.
Wysokość lokalu mierzy się od poziomu podłogi do najniższego punktu sufitu lub stropu. Należy pamiętać, że wszelkie wystające elementy konstrukcyjne, takie jak belki, a także instalacje, mogą obniżać rzeczywistą wysokość pomieszczeń, którą należy brać pod uwagę przy ocenie zgodności z normami. A&A Holding zarządza różnorodnymi nieruchomościami komercyjnymi, od powierzchni biurowych po hale produkcyjne i magazyny, które podlegają tym ogólnym przepisom.
Wymagana minimalna wysokość różni się w zależności od liczby osób przebywających w pomieszczeniu, jego funkcji (biurowe, techniczne, handlowe) oraz typu budynku, zgodnie ze szczegółowymi przepisami technicznymi.
Przepisy przewidują zróżnicowane wymagania dotyczące wysokości pomieszczeń przeznaczonych przeznaczonych na pobyt ludzi. Normy te są dopasowane do różnych typów przestrzeni komercyjnych i użytkowych, jakie A&A Holding oferuje w swoim portfolio, takich jak biura, lokale usługowe czy magazyny. Po szczegóły należy zajrzeć do §72 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury.
Minimalna wysokość dla lokali gastronomicznych, zwłaszcza kuchni, wynosi 3,3 metra, podobnie jak w niektórych pomieszczeniach służby zdrowia, ale możliwe jest obniżenie tej wartości przy zastosowaniu odpowiedniej wentylacji.
Konkretna minimalna wysokość pomieszczeń określona jako 3,3 m dotyczy przestrzeni o podwyższonym ryzyku lub wymagających intensywnej wentylacji. Do takich należą pomieszczenia stałej pracy, gdzie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia, takie jak opary czy podwyższona temperatura. Przepis §72.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskazuje na taką wysokość m.in. dla kuchni przemysłowych czy siłowni, jeśli znajdują się w budynku użyteczności publicznej lub budynku zamieszkania zbiorowego.
Przepisy dopuszczają obniżenie tej wysokości pomieszczeń do 2,5m. To możliwe, jeśli zastosowano wentylację mechaniczną lub klimatyzację zapewniającą odpowiednią jakość powietrza. Mówi o tym §72.2 rozporządzeniu ministra infrastruktury. Pomieszczenia służby zdrowia również mogą podlegać specyficznym wymogom, które często wynikają z przepisów sanitarnych. Choć rozporządzeniu ministra infrastruktury oraz przepisy higieny pracy już uwzględniają czynniki wpływające na jakość powietrza, dodatkowe regulacje branżowe mogą wprowadzać swoje normy.
A&A Holding oferuje w swoim portfolio obiekty, które mogą pomieścić różnorodne działalności, w tym potencjalnie takie o specyficznych wymaganiach. Istotne jest, aby przy wyborze lokalu upewnić się, że spełnia on wymaganiom określonym dla danej funkcji.
Dla pomieszczeń biurowych wysokość zależy od liczby użytkowników (2,5 m do 4 osób, 3,0 m powyżej 4), pomieszczenia techniczne mają minimum 2,2 m, a dla przestrzeni czasowy pobyt ludzi wymogi są zróżnicowane, często zależne od liczby osób.
Przepisy jasno przedstawiają podział wysokości pomieszczeń biurowych. Zgodnie z §72.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury pomieszczenia przeznaczone na pomieszczenia stałej pracy, gdzie liczba użytkowników nie przekracza 4 osób, mogą mieć wysokość pomieszczeń 2,5 m w świetle. Natomiast jeśli w pomieszczeniu na stałe przebywają więcej niż 4 osoby, wysokość pomieszczenia stałej pracy musi wynosić co najmniej 3,0 m w świetle.
Przepisy dopuszczają jednak obniżenie tej wysokości pomieszczenia biurowego do 2,5 m w określonych warunkach. To możliwe, jeśli zastosowano wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną lub klimatyzację. Odwołuje się do tego §72.2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Dodatkowo przepisy BHP (§ 20 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej) dla pomieszczeń stałej pracy pozwalają na obniżenie wysokości do 2,5 m, pod warunkiem uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, jeśli zastosowano klimatyzację.
Dla pomieszczeń technicznych, a także niewielkich obiektów, takich jak kioski, portiernie czy dyżurki, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych na czasowy pobyt ludzi wynosi 2,2 m w świetle. Potwierdza to §22.2 Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej oraz §72.4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury. A&A Holding oferuje powierzchnie biurowe w Łodzi i Warszawie. Wśród nich znajduje się nowoczesne biuro coworkingowe Co:Spot. To doskonałe przykłady lokali, które podlegają omówionym przepisom dotyczącym minimalnej wysokości pomieszczeń.
Wymogi dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń mieszkalnych (np. 2,5 m dla typowych pokoi) są inne niż dla budynków użyteczności publicznej i budynku zamieszkania zbiorowego (np. 3,0 m dla pomieszczeń z więcej niż 4 osobami), które podlegają bardziej rygorystycznym normom zbliżonym do lokali usługowych.
Główny temat niniejszego artykułu, jakim jest minimalna wysokość lokalu usługowego, dotyczy przepisów mających zastosowanie do budynku użyteczności publicznej oraz budynku zamieszkania zbiorowego. Przepisy te są stosowane także do innych pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi niż te w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych czy wielorodzinnych. Wymagania dotyczące pomieszczeń mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych, budynkach mieszkalnych wielorodzinnych czy mieszkalnych zagrodowych są zazwyczaj mniej restrykcyjne.
Przykładowo standardowa wysokość pomieszczeń mieszkalnych, takich jak pokoje, to 2,5 metra w świetle. Dla kontrastu, jak już wspomniano, wysokość pomieszczeń biurowych lub innych pomieszczeń stałej pracy w obiektach publicznych, gdzie przebywa więcej osób, wynosi standardowo 3,0 metry. A&A Holding koncentruje się na zarządzaniu i wynajmie nieruchomości komercyjnych. Obejmuje to biura, powierzchnie handlowe, magazyny, czy hale produkcyjne. Oznacza to, że zastosowanie mają właśnie normy dla budynku użyteczności publicznej, a nie te stosowane w przypadku pomieszczeń mieszkalnych.
Główne czynniki wpływające na minimalną wysokość to liczba użytkowników, obecność czynników szkodliwych w pomieszczeniu oraz możliwość zastosowania zaawansowanych systemów wentylacji lub klimatyzacji.
Na wymaganą wysokość pomieszczeń wpływa bezpośrednio liczba osób, które będą w nim przebywać. Wynika to z potrzeby zapewnienia odpowiedniej wymiany powietrza oraz kubatury przypadającej na jednego pracownika. Przepisy BHP (§ 19 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej mówią, że na każdego z pracowników jednocześnie zatrudnionych w pomieszczeniach stałej pracy powinno przypadać co najmniej 13 m³ wolnej objętości pomieszczenia oraz co najmniej 2 m² wolnej powierzchni podłogi, nie zajętej przez urządzenia techniczne, sprzęt itp. Objętość jest wprost powiązana z wysokością i powierzchnią.
Co więcej, znaczny wpływ ma obecność czynników szkodliwych dla zdrowia lub uciążliwych. Gdy w pomieszczeniu stałej pracy występują czynniki szkodliwe dla zdrowia – tj. pyły, gazy, opary – czy też dopuszczalnych wartości poziomu dźwięku są przekroczone, wymagana wysokość pomieszczenia stałej pracy wzrasta do 3,3 m w świetle. Taka sama wysokość obowiązuje, jeśli występują czynniki uciążliwe lub szkodliwe wynikające ze sposobu wykonywania pracy, np. uciążliwe prace fizyczne, lub gdy jest to pomieszczenie czasowej pracy, ale charakter pracy wymaga takiej wysokości.
Swoją rolę odgrywa także wentylacja mechaniczna i klimatyzacja. Zastosowanie takich systemów to warunki techniczne, które pozwalają na obniżenie wysokości pomieszczeń. Zgodnie z §72.2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i §22.2 Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej, przy zapewnieniu odpowiedniej wentylacji mechanicznej lub klimatyzacji, wysokość pomieszczeń może być niższa. Należy także pamiętać, że wysokość pomieszczeń jest mierzona do najniższego punktu sufitu. Oznacza to, że wszelkie instalacje podwieszane, elementy konstrukcyjne w stropach pochyłych czy belki wpływają na rzeczywistą dostępną wysokość.
Przepisy bezpieczeństwa i higieny pracy, w szczególności Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej, określają minimalną wysokość pomieszczeń pracy w zależności od obecności czynników szkodliwych i warunkują możliwość jej obniżenia od zastosowania klimatyzacji i zgody inspektora sanitarnego.
Skupiając się na przepisach higieny pracy, a konkretnie Rozporządzeniu Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z 1997 r., istotne jest rozróżnienie między pomieszczeniami pracy. Paragraf 20 ust. 1 jasno przedstawia wymóg 3,0 m w świetle dla pomieszczeń stałej pracy, w których nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia. Jeśli jednak w pomieszczeniu stałej pracy występują czynniki szkodliwe dla zdrowia, takie jak substancje chemiczne, pyły, hałas przekraczający dopuszczalnych wartości poziomu dźwięku, czy inne szkodliwe dla zdrowia elementy, wysokość pomieszczenia stałej pracy musi wynosić co najmniej 3,3 m w świetle.
Przepisy te, obejmujące dotyczące pomieszczeń pracy normy, mają centralne znaczenie dla zapewnienia bezpiecznych warunków. Paragraf 20 ust. 2 szczegółowo opisuje warunki uzyskania zgody na obniżenie tej wysokości. Dopuszcza się obniżenie wysokości pomieszczenia stałej pracy do 2,5 m w świetle. To możliwe, jeśli w pomieszczeniu pracy zastosowano klimatyzację. Dodatkowo wymagana jest zgoda państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.
A&A Holding, oferując powierzchnie biurowe, hale produkcyjne czy magazyny, zapewnia przestrzenie, których budynki i ich usytuowanie spełniają te normy, dbając o bezpieczeństwa i higieny pracy najemców i ich pracowników. Zapewnienie zgodności z przepisami BHP jest elementarne dla komfortu i bezpieczeństwa.
Tak, możliwe jest uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego oraz innych organów na odstępstwo od przepisowych wymagania dotyczące minimalnej wysokości pomieszczeń. Odbywa się to na wniosek inwestora i wymaga zgody właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu pozytywnych opinii innych instytucji.
Odstępstwo od przepisów budowlanych i przepisów higieny pracy to procedura o charakterze wyjątkowym. Ogółem jest ona możliwa tylko w uzasadnionych przypadkach. Nie może przy tym naruszać podstawowych zasad bezpieczeństwa i higieny pracy oraz bezpieczeństwa konstrukcji.
Proces uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego oraz innych organów na odstępstwo jest sformalizowany. Rozpoczyna się od złożenia wniosku przez inwestora do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (jest to Starosta lub Prezydent Miasta na prawach powiatu). Wniosek musi zawierać szczegółowe uzasadnienie. Należy w nim wykazać, że zaproponowane rozwiązania zamienne zapewniają bezpieczeństwo w stopniu nie gorszym niż przewidziane w przepisach.
Instytucje zaangażowane w ten proces to organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydaje ostateczną zgodę. Musi on uzyskać pozytywne opinie od innych istotnych organów. Należą do nich państwowy wojewódzki inspektor sanitarny oraz wojewódzki komendant Państwowej Straży Pożarnej. Organy te oceniają, czy proponowane odstępstwo nie wpłynie negatywnie na warunki zdrowotne i bezpieczeństwo pożarowe.
Chociaż przepisy przewidują taką możliwość, A&A Holding zarządza nieruchomościami, które są projektowane i rozbudowywane w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. Eliminujemy w ten sposób potrzebę ubiegania się o odstępstwa. Nasze powierzchnie biurowe, hale produkcyjne i magazyny spełniają wymagania dotyczące minimalnej wysokości oraz inne normy. Zapewnia to bezpieczeństwa i higieny pracy dla naszych najemców od samego początku.
Mamy nadzieję, że ten artykuł rozwiał Państwa wątpliwości związane z minimalną wysokością lokali usługowych. A jeśli są Państwo zainteresowani najmem lokali użytkowych, zapraszamy do sprawdzenia naszej oferty, która obejmuje:
