W obliczu dynamicznych zmian na globalnym i lokalnym rynku, przedsiębiorstwa poszukują rozwiązań, które zapewnią im nie tylko stabilność, ale także niezbędną elastyczność. Dotyczy to w szczególnym stopniu sfery logistyki i przestrzeni do prowadzenia działalności. Tradycyjne modele, oparte na wielkich powierzchniach i długoterminowych zobowiązaniach, nie zawsze odpowiadają na wyzwania, jakie stawia przed firmami współczesna rzeczywistość.
W tym kontekście Small Business Units (SBU) wyłaniają się jako innowacyjne i coraz popularniejsze rozwiązanie, skrojone na miarę potrzeb małych i średnich przedsiębiorstw oraz dynamicznie rozwijających się sektorów gospodarki. To podejście odzwierciedla nasze głębokie zrozumienie rynku nieruchomości komercyjnych, oparte na ponad trzydziestoletnim doświadczeniu w profesjonalnym zarządzaniu i wynajmie zróżnicowanego portfela obiektów.
Small Business Unit (SBU) w kontekście nieruchomości komercyjnych to niewielki, modułowy obiekt magazynowy lub magazynowo-biurowy, zaprojektowany z myślą o elastycznym wykorzystaniu przestrzeni przez małe i średnie przedsiębiorstwa. Tego rodzaju jednostka stanowi wyraźną odpowiedź na zapotrzebowanie rynku na mniejsze, bardziej wszechstronne przestrzenie niż te dostępne w tradycyjnych parkach logistycznych czy przemysłowych.
Główna idea Small Business Unit opiera się na koncepcji zapewnienia firmom powierzchni magazynowej, która może być łatwo dostosowana do ich bieżących potrzeb, jednocześnie oferując funkcjonalne powierzchnie biurowe lub nawet przestrzeń typu showroom. Ta modułowość i relatywnie niewielki zakres wielkości czynią SBU atrakcyjną opcją dla small business, który potrzebuje efektywnego miejsca do pracy i składowania, ale nie dysponuje kapitałem ani potrzebą wynajmu gigantycznych hal.
A&A Holding, zarządzając jednym z największych portfeli nieruchomości komercyjnych w centralnej Polsce, obejmującym blisko ćwierć miliona metrów kwadratowych zróżnicowanych obiektów – od biur i powierzchni coworkingowych po magazyny i lokale handlowe – doskonale rozumie zróżnicowane potrzeby rynku, w tym te odpowiadające koncepcji business unit w mniejszej skali. Nasze portfolio pokazuje, że elastyczność i możliwość łączenia funkcji są często podstawą sukcesu najemcy, co jest fundamentalną cechą SBU.
Na współczesnym rynku magazynowym magazyny i obiekty Small Business Units definiuje się jako modułowe, elastyczne przestrzenie magazynowo-biurowe lub usługowe, zlokalizowane głównie w obrębie miast i przeznaczone dla najemców potrzebujących mniejszych metraży niż w tradycyjnych parkach logistycznych. Te magazyny SBU stanowią naturalne uzupełnienie dla oferty magazynów wielkopowierzchniowych. Zazwyczaj moduły SBU zaczynają się od metraży rzędu 500 mkw., choć dostępne są również większe jednostki, które można łączyć, tworząc przestrzeń dopasowaną do rosnących potrzeb firmy.
Rynek postrzega obiekty Small Business Units jako strategiczną alternatywę dla firm, dla których skala tradycyjnych wielkich parków logistycznych jest zbyt duża, a lokalizacja zbyt oddalona od centrum miasta czy kluczowych rynków zbytu. A&A Holding, zarządzając ogromnym i zróżnicowanym portfelem nieruchomości komercyjnych w centralnej Polsce, obejmującym zarówno rozległe magazyny i hale produkcyjne, jak i nowoczesne biura oraz lokale usługowe i handlowe, posiada dogłębne zrozumienie różnych segmentów rynku magazynowego i biurowego.
To pozwala nam obserwować rosnące zapotrzebowanie na elastyczne, małe magazyny i obiekty o mniejszych formatach, które wpisują się w koncepcję SBU. Nasze doświadczenie w obsłudze setek najemców o zróżnicowanych wymaganiach lokalowych potwierdza potrzebę istnienia tego typu nieruchomości.
Magazyn typu SBU charakteryzuje się:
a przeznaczony jest głównie dla małych i średnich przedsiębiorstw oraz firm z branży e-commerce i logistyki ostatniej mili.
Podstawową cechą wyróżniającą magazyn typu SBU jest jego elastyczny układ pomieszczeń. Każdy moduł zazwyczaj składa się z części magazynowej (lub produkcyjnej, po lekką produkcję) oraz oddzielonej części biurowej. Wysoki standard wykończenia powierzchni biurowej jest tutaj znacznym atutem – często to nowoczesne, reprezentacyjne przestrzenie, które mogą pełnić również funkcję showroomu lub miejsca spotkań z klientami. Powierzchnia magazynowa, choć mniejsza niż w wielkich centrach, jest w pełni funkcjonalna, często wyposażona w bramy z poziomu zero lub doki.
Przeznaczenie business units w obiektach SBU jest szerokie, bo są one idealne dla małych i średnich przedsiębiorstw, które potrzebują składować towar, prowadzić dystrybucję, a jednocześnie mieć na miejscu zaplecze biurowe. Firmy z sektora e-commerce wykorzystują je do szybkiej realizacji zamówień, a operatorzy logistyczni i firmy kurierskie jako punkty przeładunkowe dla logistyki ostatniej mili.
Magazyny SBU różnią się od tradycyjnych magazynów wielkopowierzchniowych przede wszystkim:
Zasadnicza różnica tkwi w wielkości. Podczas gdy magazyny wielkopowierzchniowe, często nazywane „big box”, oferują moduły liczone w tysiącach, a nawet dziesiątkach tysięcy metrów kwadratowych, magazyny typu SBU proponują jednostki rozpoczynające się od kilkuset metrów kwadratowych. To sprawia, że SBU są dostępne dla małych magazynów potrzebujących znacznie mniej przestrzeni.
Innym aspektem jest lokalizacja Small Business Units. Magazyny wielkopowierzchniowe są zazwyczaj budowane na obrzeżach miast, blisko głównych autostrad, co ułatwia transport na dużą skalę. Magazyny miejskie typu SBU są natomiast zlokalizowane bliżej centrów miast, w dzielnicach biznesowo-przemysłowych lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Zapewnia to lepszy dostęp do rynków zbytu i konsumentów, a także do transportu publicznego i pracowników. Ponadto obiekty Small Business Units charakteryzują się znacznie wyższym standardem wykończenia części biurowej w porównaniu do typowych biur w wielkich parkach logistycznych, gdzie część administracyjna jest zazwyczaj bardziej funkcjonalna niż reprezentacyjna.
Chociaż A&A Holding zarządza dużymi obiektami komercyjnymi, takimi jak Centrum Handlowe Tkalnia czy znaczące powierzchnie magazynowo-produkcyjne, nasze portfolio pokazuje skalę i doświadczenie w zarządzaniu różnymi formatami nieruchomości. Obejmuje to również obiekty, które oferują wysokiej jakości powierzchnie biurowe, podobne do tych, które wyróżniają SBU. Nasze doświadczenie w obsłudze różnorodnych najemców uświadamia nam, że potrzeby biznesów są bardzo zróżnicowane i wymagają dostosowania zarówno skali, jak i standardu oferowanej przestrzeni. Różnice te determinują przeznaczenie i funkcjonalność obiektów dla różnych typów Business Units.
Small Business Units cieszą się rosnącym zainteresowaniem głównie dzięki ich dogodnej lokalizacji w obszarach miejskich, elastyczności przestrzeni idealnej dla e-commerce i logistyki ostatniej mili, a także możliwości łączenia funkcji magazynowych i biurowych w wysokim standardzie.
Głównym czynnikiem napędzającym popyt na magazyny small business jest dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Firmy e-commerce potrzebują sprawnie realizować dostawy do klientów, co wymaga bliskości i szybkiego dostępu do obszarów zamieszkałych. Magazyny miejskie typu SBU, dzięki swojej dogodnej lokalizacji w obrębie miast lub w niewielkiej odległości od nich, są idealnie przystosowane do potrzeb logistyki ostatniej mili, ponieważ skracają czas i koszt dostawy.
Elastyczność przestrzeni, pozwalająca na łatwą konfigurację części magazynowej, biurowej czy nawet showroomowej, odpowiada na potrzeby dynamicznie zmieniających się Business Units. Oferują one rozwiązanie dla firm, które nie potrzebują wielkiej skali, ale cenią sobie możliwość prowadzenia operacji magazynowych i biurowych w tym samym miejscu, często w wysokim standardzie wykończenia.
A&A Holding, działając w strategicznych lokalizacjach centralnej Polski, takich jak Łódź, Pabianice i Warszawa, doskonale rozumie znaczenie położenia nieruchomości komercyjnej dla sukcesu biznesowego najemców. Nasze doświadczenie w zarządzaniu różnorodnymi obiektami pozwala nam obserwować trendy rynku magazynów small i zapotrzebowanie, które sprzyja obiektom dobrze skomunikowanym i bliskim centrum działań gospodarczych. To właśnie te cechy decydują o większym zainteresowaniu obiektami SBU.
Główne cechy charakterystyczne magazynów SBU to oferowanie mniejszych, modułowych jednostek powierzchni (zazwyczaj od 500 mkw.), które można elastycznie konfigurować, łącząc część magazynową, produkcyjną lub usługową z wysokiej jakości powierzchnią biurową, a nawet showroomową. Typowa powierzchnia magazynowa w obiektach SBU jest podzielona na moduły, których wielkość można dostosować do specyficznych wymagań najemcy. Możliwe jest łączenie kilku modułów, jeśli firma potrzebuje większej przestrzeni, lub wynajem pojedynczej, mniejszej jednostki.
Zakres wielkości jest istotnym elementem różnicującym SBU od tradycyjnych parków. Wnętrze magazynów Small Business Unit jest zaprojektowane z myślą o wielofunkcyjności. Część magazynowa służy do składowania towaru, kompletacji zamówień lub lekkiej produkcji. Część biurowa, która często charakteryzuje się wysokim standardem wykończenia, pełni funkcje administracyjne, handlowe lub reprezentacyjne. Możliwe jest również wydzielenie przestrzeni na centrum szkoleniowe czy showroom. Elastyczność dotyczy również układu pomieszczeń w części biurowej, który może być dostosowany do indywidualnych potrzeb najemcy.
Lokalizacja SBU w obrębie miast lub w ich bliskim sąsiedztwie ma ogromne znaczenie dla ich funkcjonalności i atrakcyjności biznesowej, zapewniając szybki dostęp do rynków zbytu, klientów, wykwalifikowanych pracowników oraz sprawną realizację logistyki ostatniej mili.
Umiejscowienie lokalizacja Small Business Units blisko centrum miasta lub w gęsto zaludnionych obszarach to ich główny atut. Bliskość klienta końcowego jest determinująca dla firm z sektora e-commerce i dystrybucji, bo umożliwia skrócenie czasu dostawy i zwiększenie efektywności logistyki ostatniej mili. Dostęp do uczęszczanych arterii komunikacyjnych i ważnych arterii komunikacyjnych ułatwia transport towarów. Dodatkowym atutem jest dostępność transportu publicznego, co ułatwia dojazd pracownikom, czyniąc SBU atrakcyjnym miejscem pracy. Lokalizacja w dzielnicach biznesowo-przemysłowych zapewnia dostęp do infrastruktury i usług.
A&A Holding, koncentrując swoje inwestycje i zarządzanie portfelem w strategicznych lokalizacjach centralnej Polski (Łódź, Pabianice, Warszawa), doskonale ilustruje wagę położenia nieruchomości komercyjnej dla efektywności działania biznesu. Nasze magazyny i hale produkcyjne w Łodzi i Pabianicach, a także powierzchnie biurowe i lokale handlowe w Łodzi, Pabianicach i Warszawie, są przykładem nieruchomości zlokalizowanych w miejscach o dogodnych lokalizacjach, krytycznych dla sukcesu naszych najemców, co jest podstawą modelu SBU.
Obiekty Small Business Units są odpowiednie dla szerokiego spektrum branż i typów przedsiębiorstw, w tym:
które potrzebują połączenia powierzchni magazynowej, biurowej i/lub handlowej w dogodnej, miejskiej lokalizacji.
Zatem magazyny typu SBU idealnie odpowiadają na potrzeby firm, które nie wymagają dużej powierzchni magazynowej, ale cenią sobie elastyczność i strategiczne położenie. Przykładowo firmy kurierskie i operatorzy logistyczni wykorzystują je jako miejskie huby przeładunkowe, optymalizując logistykę ostatniej mili. Firmy e-commerce znajdują w nich idealne miejsce do prowadzenia operacji magazynowych i wysyłkowych blisko klienta.
Średnie przedsiębiorstwa z sektora handlowego mogą wykorzystać SBU jako lokalny magazyn połączony ze showroomem lub punktem obsługi klienta. Małe zakłady produkcyjne, prowadzące lekką produkcję, znajdują tu przestrzeń łączącą halę z biurem. Startupom SBU oferują elastyczność i możliwość rozwoju w miarę wzrostu potrzeb.
Usługi A&A Holding skierowane są właśnie do przedsiębiorców i firm poszukujących zróżnicowanych nieruchomości komercyjnych – biur, magazynów, lokali handlowo-usługowych czy powierzchni reklamowych – w określonych lokalizacjach. Pokazuje to zbieżność grupy docelowej A&A Holding z potencjalnymi najemcami Small Business Units, którzy poszukują przestrzeni odpowiadającej na ich specyficzne wymagania.
Koszt wynajmu magazynów Small Business Units jest zróżnicowany i zazwyczaj wyższy w przeliczeniu na metr kwadratowy niż w przypadku tradycyjnych magazynów wielkopowierzchniowych, a zależy głównie od lokalizacji, standardu wykończenia, wielkości modułu i długości umowy najmu. Zawsze:
W Warszawie ceny osiągają najwyższe wartości magazynów Small Business Units – według najnowszych danych sięgają do 9,75 €/m² miesięcznie. W okolicach podmiejskich stawki są niższe i kształtują się w granicach 3–5 €/m². Przy czym warto zauważyć, że w ciągu ostatnich lat ceny w Warszawie dynamicznie rosły – od 4–5 €/m² w 2021 r. do obecnych poziomów.
Natomiast zdarzają się oferty na magazyn SBU o powierzchni 53 m² w Warszawie z czynszem netto na około 6397 zł miesięcznie, co przekłada się na ~120,70 zł/m² (przy kursie euro ~4,50 zł daje to ~26,82 €/m²). Rozbieżność ta może wynikać z dodatkowych kosztów lub specyfiki konkretnej inwestycji.
W A&A Holding dostrzegamy zmiany na rynku, dlatego nieustannie poszerzamy swoją ofertę magazynów do wynajęcia i w jej ramach proponujemy:
dostosowane do potrzeb firm i przedsiębiorców z różnorodnych branż. Zachęcamy do kontaktu!
